Кошторис ОСББ — формальність чи план, від якого не можна відступити?

Під час діяльності ОСББ виникає багато питань стосовно кошторису. Що таке кошторис? Як прийняти кошторис? Кошторис прийняли, але не дотримуються — що робити? Співвласники не дійшли згоди й кошторис не прийнято — що далі?

З'ясуємо як оформити кошторис таким чином, щоб мінімізувати ризики визнання укладених договорів недійсними та уникнути ситуацій, коли діяльність ОСББ зупиняється повністю.

Стосовно визначення терміну «кошторис». Наразі Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон про ОСББ) такого визначення не містить. Проте, приблизне визначення вбачається з Цивільного кодексу України. Кошторис — це витрати, які передбачалися при визначенні ціни.

Порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ, порядок оплати спільних витрат — визначаються Статутом ОСББ.

Стосовно прийняття кошторису та його виконання. Що буде, якщо кошторис не прийнято? Кошторис готує Правління ОСББ, а затверджують Загальні збори (за загальним правилом більшістю голосів).

Формально, Закон про ОСББ відносить до компетенції правління «розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису». Таке формулювання можна розглядати як «розпоряджатися орієнтуючись на кошторис» або «розпоряджатися виключно так, як вказано в кошторисі». Тобто, все залежить від суб'єктивного тлумачення фрази.

Задля того, щоб уникнути суперечок на цю тему, рекомендуємо Вам кожен кошторис доповнювати фразами:
«Дозволити правлінню об'єднання у разі необхідності використовувати кошти з одних статей витрат на інші статті відповідно до кошторису об'єднання у разі відсутності або недостатності цільових коштів, а також збільшувати, в межах кошторису, витратну частину статей витрат кошторису за рахунок статті витрат „(вказати статтю)“, а також переносити кошти до інших фондів об'єднання, за рахунок повернення коштів з майбутніх (запланованих) платежів.
Невикористані кошти по всім статтям витрат відповідно до кошторису об'єднання переносяться на статтю витрат „__________“.»

Такий допис в кошторисі дозволить Правлінню доволі мобільно вирішувати проблеми, які виникають в процесі діяльності. І не скликати Загальні збори аби перенести витрати з одних статей на інші.

Адже, погодьтеся, неможливо передбачити всі витрати, які будуть понесені ОСББ впродовж року. Наведемо декілька ситуацій із практики, коли правління було змушене відступити від кошторису задля дотримання інтересів співвласників.

1. Через локдаун прибиральниця, яка завжди прибирала у під'їздах, не може дістатися до будинку. Залишити під'їзди без прибирання правління не може, тому було змушене шукати нового співробітника (виконавця послуг). Поблизу будинку немає охочих працювати за такий самий прайс, тому винагорода прибиральниці була збільшена.

2. У кошторис не було закладено збільшення мінімальної заробітної плати. Після встановлення нового розміру мінімальної з.п. правління зобов'язане виплачувати усім працевлаштованим співробітникам заробітну плату вище, ніж була передбачена кошторисом.

3. Несподівано один зі співвласників вирішив звернутися до суду з позовом до ОСББ. Тут виникають незаплановані витрати на правову допомогу.

Таких ситуацій буває багато, всі вони виникають незалежно від бажання правління, але потребують швидкого реагування та додаткових витрат. Щоразу проводити загальні збори та затверджувати новий кошторис доволі тривало, тому вважаємо, що передбачення в кошторисі можливості розпоряджатися коштами не тільки в рамках статей витрат — найкраще рішення в даній ситуації.

Щодо ситуацій коли новий кошторис не прийнято з будь-яких причин, а працювати потрібно, рекомендуємо вам в тексті кошторису визначати конкретні дати з можливістю подовження дії більше, ніж на рік. Наприклад: «Кошторис діє з 01.01.2021 по 01.01.2022, але в будь-якому разі, до затвердження нового кошторису».

Цікаве з судової практики.

Наразі не так багато рішень є на тему кошторису. Або порушень у цій сфері не так багато, або оскаржувати ні у кого немає бажання. Надалі ситуація може змінитися, через те, що з ростом вартості комунальних послуг дедалі більше співвласників цікавляться виконанням кошторису та рухом отриманих ОСББ коштів. При цьому співвласники проводять перевірки силами ревізійної комісії або залучають аудиторів. Якщо ви хочете спробувати оскаржити прийняття або виконання кошторису — звертайтеся, залюбки допоможемо створити позитивну судову практику з цього приводу.

У справі № 911/1357/16 Вищий господарський суд України розглядав справу, в котрій ОСББ просить визнати договір з фізичною особою-підприємцем недійсним у зв'язку з тим, що сума договору перевищувала затверджений кошторис більше, ніж у 4,5 раза. При тому, що в той рік, коли укладався договір, кошторис не було затверджено, а ОСББ орієнтувалося на попередній затверджений кошторис.

Аргументам ОСББ, які посилалися на відсутність повноважень у голови правління відступати від затвердженого кошторису, суд правової оцінки не дав, лише зазначив, що не було надано доказів затвердження кошторису на той рік, в якому відбувалася оплата за договором (Тобто можемо зробити висновок, що кошторис за попередній рік не було визнано чинним на момент, коли була здійснена оплата).

Наступні аргументи суду стосуються того, що визнання договору недійсним можливо лише за умови, що фізична особа-підприємець діяла недобросовісно, тобто знала або могла знати про відсутність повноважень у голови правління ОСББ.

Також є цікаве рішення Північного апеляційного господарського суду у справі про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ в частині, в тому числі, затвердження кошторису. Серед аргументів позивача — юридичної особи, зокрема, зазначено, що позивача не було належним чином повідомлено про проведення Загальних зборів співвласників, а саме — повідомлення було направлено за адресою квартири у будинку, в якому створено ОСББ, а не за юридичною адресою юридичної особи.

Проте суд відхилив такий аргумент, адже в Статуті ОСББ було зазначено, що повідомлення надсилаються на адресу квартири, що належить співвласнику в будинку.

Таким чином, питання затвердження, виконання, оскарження кошторису ОСББ Законом практично не регулюються, а судової практики вкрай мало. Дотримуючись рекомендацій, зазначених у статті, ви зможете мінімізувати ризики подвійного трактування норм Закону та типового статуту ОСББ, а також зможете уникнути можливих конфліктів та судових розглядів. Проте, якщо уникнути не вдалося — завжди можна спробувати довести власну правоту. У таких питаннях Аудит-Альянс завжди поруч!