Управління чи послуги? Ризики договорів ОСББ з ФОП

У нашій попередній статті ми розглядали, як ОСББ укладати договори з ФОП і на що варто звернути увагу. Проте є ще один важливий аспект: якщо обов’язки ФОП за договором мають ознаки управління багатоквартирним будинком, то для укладення такого договору необхідне рішення загальних зборів. У разі його відсутності договір може бути визнаний недійсним.
Цю проблему добре ілюструє справа № 906/1308/19, у якій суд визнав договір між ОСББ і ФОП недійсним.

Предметом договору було:

• надання бухгалтерських послуг;
• проведення організаційних робіт, необхідних для діяльності ОСББ;
• виконання сантехнічних робіт у місцях загального користування будинку;
• обслуговування електромереж.

Договором була передбачена загальна вартість за весь комплекс послуг.

Позивач аргументував свою позицію так:

• загальні збори співвласників не ухвалювали рішення про передачу будинку на обслуговування ФОП;
• мешканців будинку не ознайомили з умовами договору;
• якість наданих послуг погіршилася;
• вартість послуг була завищеною, що порушувало права співвласників як споживачів.

Відповідачі (ОСББ та ФОП) заперечували проти позову, наполягаючи, що договір є звичайною угодою про надання послуг і не стосується управління будинком, а отже, не потребує схвалення загальними зборами.

Суд встановив, що:

• виконання сантехнічних робіт у місцях загального користування та обслуговування електромереж є функціями управління багатоквартирним будинком;
• організаційні роботи належать до повноважень правління ОСББ;
• у договорі не визначено конкретний обсяг виконуваних робіт, що могло би бути кваліфіковано як укладення договорів на виконання робіт або надання послуг у межах повноважень правління ОСББ;
• договір фактично передбачав управління будинком під виглядом надання послуг.

Враховуючи це, суд визнав договір недійсним, і це рішення було підтверджене Великою Палатою Верховного Суду.

Щоб співпраця ОСББ з ФОП не мала ознак передачі будинку в управління (повне або часткове) рекомендуємо наступне:

• в договорі чітко зазначати номенклатуру та обсяг послуг, порядок їх надання;
• кожна послуга повинна мати визначену вартість;
• якщо один ФОП надає декілька різних послуг, то на кожну послугу необхідно укласти окремий договір;
• серед послуг не повинно таких, що є обов’язками правління ОСББ, тобто пов’язаних з управлінням будинком;
• ФОП повинен мати зареєстрований вид діяльності на кожну послугу.

Дотримуючись цих рекомендацій, ОСББ зможе уникнути ризику визнання договору недійсним і забезпечити прозорість співпраці з підрядниками.