ТОВ «Аудит-Альянс»
ТОВ «Аудит-Альянс»
для підприємств житлово-комунального господарства
Чи правомірним є встановлення ОСББ різних тарифів для власників житлових та нежитлових приміщень?
Вікторія Мазонко, юрист
05.05.2019
Регулювання відносин щодо управління багатоквартирним будинком здійснюється двома законами: Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно з частиною 1 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Таким законом є Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до частини 2 статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (яка має назву «Визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна») частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Тож, виходячи з вищевикладеного, встановлення різних тарифів для власників квартир та нежитлових приміщень суперечить Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Таку ж саму позицію виклав Північний апеляційний господарський суд в Постанові по справі № 910/6471/18 від 12.03.2019 року.
У цій справі позивач (юридична особа — власник нежитлового приміщення) просив визнати незаконним та скасувати рішення ОСББ, яким щомісячні внески на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території для співвласників нежитлових приміщень були встановлені у більшому розмірі ніж для співвласників житлових приміщень цього будинку у зв'язку з чим за фактично однакові послуги частина співвласників будинку сплачує більше на 40%, що є по суті привілеєм власників житлової нерухомості, яка надається за рахунок власників нежитлових приміщень.
Господарський суд міста Києва позов задовольнив, а Північний апеляційний господарський суд залишив без змін рішення Господарського суду міста Києва.
Приймаючи рішення, апеляційний суд у постанові вказав, що правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Також суд зазначив, що відповідно до частин 1, 4 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Згідно з ч. 2 ст. 7 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Суд наголосив, що наведені норми законодавства не розділяють витрат на утримання будинку в залежності від типу нерухомості. Єдиним критерієм, визначеним законодавцем, є частка у загальній площі приміщень. Також суд зазначив, що приймаючи рішення про застосування різних ставок відрахувань на утримання будинку, відповідач повинен був мати достатньо вагомі аргументи та розрахунки.
Слід зазначити, що існують судові рішення, які визнають правомірним встановлення різних розмірів внесків співвласників на утримання та обслуговування будинку для власників житлових та нежитлових приміщень. Наприклад, у Постанові Київського апеляційного господарського суду від 24.01.2017 року по справі № 910/17 921/16 та Постанові Верховного Суду України від 04.06.2018 року по справі № 753/10 763/17 зазначено, що частина 2 статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» не встановлює обмеження щодо визначення окремого розміру внесків на утримання будинку як для власників квартир, так і для власників нежитлових приміщень.
Таким чином, судова практика по даному питанню є неоднозначною. Для уникнення можливих спорів та пов'язаних з судовим розглядом справи витрат, ми радимо ОСББ встановлювати однакові тарифи для власників усіх типів приміщень. Тим паче, що отримані ОСББ прибутки від завищення розміру внесків для певних типів приміщень, як правило, незначні.
Згідно з частиною 1 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Таким законом є Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до частини 2 статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (яка має назву «Визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна») частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Тож, виходячи з вищевикладеного, встановлення різних тарифів для власників квартир та нежитлових приміщень суперечить Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Таку ж саму позицію виклав Північний апеляційний господарський суд в Постанові по справі № 910/6471/18 від 12.03.2019 року.
У цій справі позивач (юридична особа — власник нежитлового приміщення) просив визнати незаконним та скасувати рішення ОСББ, яким щомісячні внески на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території для співвласників нежитлових приміщень були встановлені у більшому розмірі ніж для співвласників житлових приміщень цього будинку у зв'язку з чим за фактично однакові послуги частина співвласників будинку сплачує більше на 40%, що є по суті привілеєм власників житлової нерухомості, яка надається за рахунок власників нежитлових приміщень.
Господарський суд міста Києва позов задовольнив, а Північний апеляційний господарський суд залишив без змін рішення Господарського суду міста Києва.
Приймаючи рішення, апеляційний суд у постанові вказав, що правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Також суд зазначив, що відповідно до частин 1, 4 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Згідно з ч. 2 ст. 7 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Суд наголосив, що наведені норми законодавства не розділяють витрат на утримання будинку в залежності від типу нерухомості. Єдиним критерієм, визначеним законодавцем, є частка у загальній площі приміщень. Також суд зазначив, що приймаючи рішення про застосування різних ставок відрахувань на утримання будинку, відповідач повинен був мати достатньо вагомі аргументи та розрахунки.
Слід зазначити, що існують судові рішення, які визнають правомірним встановлення різних розмірів внесків співвласників на утримання та обслуговування будинку для власників житлових та нежитлових приміщень. Наприклад, у Постанові Київського апеляційного господарського суду від 24.01.2017 року по справі № 910/17 921/16 та Постанові Верховного Суду України від 04.06.2018 року по справі № 753/10 763/17 зазначено, що частина 2 статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» не встановлює обмеження щодо визначення окремого розміру внесків на утримання будинку як для власників квартир, так і для власників нежитлових приміщень.
Таким чином, судова практика по даному питанню є неоднозначною. Для уникнення можливих спорів та пов'язаних з судовим розглядом справи витрат, ми радимо ОСББ встановлювати однакові тарифи для власників усіх типів приміщень. Тим паче, що отримані ОСББ прибутки від завищення розміру внесків для певних типів приміщень, як правило, незначні.